El mercado de vivienda en Medellín y Bello en 2026: por qué hay tantos apartamentos en obra gris

Antioquia vendió 23.762 viviendas en 2025 y concentra el 19% de todas las licencias de construcción del país, con 3,7 millones de m² aprobados — un crecimiento casi tres veces más rápido que el promedio nacional, según cifras de Camacol y vivienda.com.co. Ese volumen de proyectos nuevos es la razón directa por la que tantos compradores en la región reciben su apartamento en obra gris: la mayoría de las constructoras entrega así para que cada comprador defina sus propios acabados.

Pero hay una señal de alerta en los datos: las ventas de vivienda crecieron 12,4% en 2025 mientras el inicio real de nuevas construcciones cayó 23,9% (El Colombiano, balance construcción y vivienda 2025-2026). Ya se han vendido 1,63 unidades por cada una que efectivamente empieza a construirse — lo que significa que el volumen de apartamentos en obra gris esperando acabados seguirá creciendo en los próximos años.

La participación de Medellín en la construcción del Valle de Aburrá cayó del 60% al 25% en los últimos 15 años, desplazando buena parte de los proyectos nuevos hacia municipios vecinos — Bello, Sabaneta, La Estrella y Rionegro concentran hoy el crecimiento que antes se centraba en la capital. Es la misma razón por la que hoy el 44% de los hogares en Medellín vive en arriendo, frente al 35% de 2015: la oferta de vivienda nueva se movió, y con ella buena parte de la demanda.

No de forma pareja. El 83% del área residencial con licencia aprobada en la región se concentra en estratos 4 a 6, mientras la vivienda de interés social (VIS) apenas alcanza el 17% — un desbalance detrás de un déficit habitacional de más de 571.000 hogares en Antioquia, 190.000 solo en Medellín. Este desbalance es una de las razones por las que un apartamento VIS o VIP bien terminado tiene tanto valor: la oferta de vivienda accesible ya lista para vivir sigue siendo escasa frente a la demanda real.

Dos cosas prácticas. Primero, las tasas hipotecarias podrían subir de un rango de 11,2%-11,3% a 13%-13,5% en 2026 — lo que hace que definir un precio cerrado y un plazo por escrito para tus acabados sea más importante, no menos, mientras el resto de tu presupuesto de vivienda se vuelve menos predecible. Segundo, con la suspensión del subsidio Mi Casa Ya, la vivienda VIS enfrenta más presión — otra razón para que los acabados de tu apartamento salgan bien a la primera, sin sobrecostos ni retrasos que compliquen aún más el presupuesto.